캘리포니아 형제자매 공동명의: Joint Tenancy로 재산세를 유지하고 Step-up도 받을 수 있을까?

정보 확인: 2026년 10월 30일 · 적용 지역: 캘리포니아

함께 사는 형제자매 중 한 사람만 집을 소유하고 있다면, 공동명의로 바꾸는 것이 상속 준비에 도움이 될까요?

Joint tenancy는 probate를 피하는 방법이 될 수 있고, 일정한 공동소유·거주 요건을 충족하면 사망 후 재산세 재평가 제외도 검토할 수 있습니다. 여기에 양도소득세 계산을 위한 취득가액 조정, 즉 step-up이 함께 적용될 가능성도 있습니다.

다만 공동명의라는 이유만으로 모든 혜택이 자동 적용되지는 않습니다. 재산세, 증여세, step-up은 각각 다른 규칙을 따릅니다.

Joint Tenancy는 무엇인가요?

Joint tenancy는 생존자 승계권이 있는 공동소유 방식입니다. 두 사람이 joint tenants로 소유한 집에서 한 사람이 사망하면, 그 관계가 유지되는 한 생존자가 사망자의 지분을 승계합니다.

해당 집은 일반적으로 정식 probate를 거치지 않지만, 사망 관련 등기와 신고는 필요합니다.

또한 동생을 joint tenant로 추가하면 동생은 지금부터 실제 소유자가 됩니다. 사망 시에만 효력이 생기는 TOD deed와는 이 점이 다릅니다.

지금 공동명의로 바꾸면 재산세가 올라가나요?

캘리포니아 BOE는 기존 소유자가 joint tenant로 계속 남으면서 형제자매나 친구를 추가하는 경우, 일반적으로 그 추가만으로 즉시 재평가하지 않는다고 설명합니다.

그러나 tenants in common으로 지분을 이전하는 것은 다른 결과가 날 수 있습니다. 서류에 어떤 소유 형태가 기재되는지 정확히 확인해야 합니다.

처음 추가할 때 재평가되지 않았다고 해서 이후의 모든 이전까지 재평가에서 제외되는 것은 아닙니다.

출처: California BOE: 소유권 변경과 Joint Tenancy FAQ, California BOE: Property Tax Rule 462.040

나중에 원래 소유자가 사망하면 어떻게 되나요?

예를 들어 단독 소유자인 언니가 동생을 joint tenant로 추가한 뒤 사망했다고 가정해 보겠습니다.

BOE의 joint tenancy 규칙에 따르면, 동생을 추가한 언니는 “최초 양도인(original transferor)”이 됩니다. 마지막 최초 양도인의 지분이 끝나면, 절반이 아니라 집 전체가 100% 소유권 변경된 것으로 보아 재평가하는 것이 원칙입니다.

이 결과는 다음 사실관계를 전제로 합니다.

동생은 언니가 나중에 추가한 joint tenant로, 최초 양도인이 아닙니다.
언니가 유일한 최초 양도인이고, 언니의 사망으로 그 지분이 끝납니다.
다른 재평가 제외가 적용되지 않습니다.

함께 사는 형제자매에게 가장 관련 있는 예외는 아래의 cotenancy exclusion입니다. 요건을 모두 충족하면 사망 시 이전은 재평가되지 않습니다. 이전의 소유 형태나 등기 방식 등 사실관계가 다르면 결과도 달라질 수 있습니다.

출처: California BOE: Property Tax Rule 462.040

재평가 제외(Cotenancy Exclusion)의 요건

형제자매도 요건을 모두 충족하면 적용을 검토할 수 있습니다.

확인 사항	필요한 조건
소유자 수	두 사람만 함께 집 전체(100%)를 소유
등기 기간	사망 직전 최소 1년간 두 사람 모두 등기상 소유자
주거용 본거지	두 사람 모두의 주거용 본거지이며, homeowners’ exemption(또는 장애 재향군인 면제) 대상 주택
실제 거주	같은 기간 두 사람 모두 그 집에 계속 거주
승계 방식	사망자의 지분이 유언·신탁·법정상속 또는 joint tenancy 생존자 승계 등 법률에 따라 생존자에게 이전
사망 후 소유	생존자가 집의 100%를 소유
다른 제외 없음	배우자·부모자녀 간 제외 등 다른 제외가 대신 적용되지 않음
신청	생존자가 거주 사실 진술서 등 필요한 서류 제출

모든 요건을 충족해야 합니다. 오래 함께 살았더라도 공동명의로 등기된 기간이 1년 미만이면 등기 기간 요건은 충족하지 못합니다. 여러 세대가 있는 건물이라면 두 사람이 함께 산 세대만 해당합니다.

BOE는 기존 단독 소유자가 나중에 다른 사람을 추가한 경우에도 모든 요건을 충족하면 이 예외가 적용될 수 있다고 설명합니다.

관련 서류는 BOE-58-H, Affidavit of Cotenant Residency입니다. 신청 기한은 없지만, 이미 낸 세금의 환급은 4년으로 제한됩니다. 제출 요건은 카운티 Assessor에게 확인하세요.

이 혜택은 재산세를 없애는 것이 아닙니다. 사망일 시가로 새로 평가하는 대신 기존 과세가액을 이어받는 것이며, 허용되는 연간 조정 등은 계속 적용됩니다.

출처: California BOE: Cotenancy Exclusion 상세 해설, California BOE: Publication 800-8

증여세·재산세·Step-up: 언제 무엇이 적용되나요?

구분	지금 동생을 joint tenant로 추가할 때	나중에 언니가 사망할 때
증여세(연방)	대가 없이 준 지분은 일반적으로 증여입니다. 지분 가액이 $19,000(2026년)을 넘으면 일반적으로 Form 709를 신고하지만, 평생 공제 범위 안이면 낼 세금은 $0일 수 있습니다.	사망은 증여가 아닙니다. 언니의 유산에 무엇이 포함되는지가 문제가 됩니다.
재산세 재평가(캘리포니아)	언니가 joint tenant로 남아 있으면 일반적으로 재평가되지 않습니다.	언니의 지분이 끝나면 원칙적으로 집 전체가 100% 재평가됩니다. 단, cotenancy exclusion 등 다른 제외가 적용되면 재평가되지 않습니다.
취득가액(연방 소득세)	추가하는 시점에는 step-up이 없습니다.	동생이 대금을 전혀 부담하지 않았다면 일반적으로 집 전체 시가가 유산에 포함되어 전체 취득가액 조정이 가능할 수 있습니다. 동생의 자금 부담, 감가상각 등 사실관계에 따라 결과가 달라집니다.

각 항목은 서로 다른 규칙을 따릅니다. 한 항목의 조건을 충족했다고 다른 항목의 결과가 정해지지는 않습니다.

재산세 재평가 제외와 Step-up은 다른 이야기입니다

두 가지 모두 집값과 관련되지만 사용하는 목적이 다릅니다.

구분	무엇을 계산하나요?
재산세 과세가액	매년 내는 재산세
양도소득세상 취득가액	집을 팔 때의 양도차익

따라서 조건에 따라 재산세는 낮은 기존 과세가액을 유지하면서, 매각 차익 계산에 쓰는 취득가액은 사망일 시가로 조정되는 결과가 가능합니다.

한쪽 요건을 충족했다고 다른 쪽이 자동으로 인정되지는 않습니다.

Joint Tenancy는 절반만 Step-up되나요?

비배우자 공동명의에서는 반드시 그렇지는 않습니다. 실제로 누가 구입대금 등을 부담했는지가 중요하며, 등기상 지분 비율만으로 결과가 정해지지 않습니다.

예를 들어 다음과 같은 경우를 생각해 보겠습니다.

언니가 본인 자금으로 집을 전부 구입했습니다.
동생은 구입대금이나 대출 원금을 부담하지 않았습니다.
언니가 대가를 받지 않고 나중에 동생을 joint tenant로 추가했습니다.
Joint tenancy가 유지된 상태에서 언니가 먼저 사망합니다.

이 사실관계에서는 동생이 구입대금을 부담하지 않았으므로, 연방 기여 규칙에 따라 일반적으로 집 전체가 언니의 유산에 포함됩니다. IRS Publication 551의 예처럼, 대금을 부담하지 않은 생존 공동소유자의 취득가액은 사망자의 유산에 포함된 시가를 기준으로 하고, 이전에 받은 감가상각만큼 줄어듭니다.

이 전체 조정은 위 사실관계를 전제로 합니다. 다음 경우에는 같은 결과가 나오지 않을 수 있습니다.

동생이 구입대금, 대출 원금, 개량비 일부를 본인 돈으로 부담한 경우
집을 임대하면서 감가상각을 받은 경우
사망 전에 joint tenancy를 해소했거나 집을 이전한 경우
배우자 사이의 공동소유(qualified joint interest)인 경우

실제 유산세 납부가 있어야만 조정받는 것은 아닙니다.

집값이 내려갔다면 step-up이 아니라 step-down이 될 수 있습니다.

출처: IRS Publication 551: Basis of Assets

단순한 계산 예시

다음은 동생의 별도 자금 부담이나 임대 감가상각 등이 없고, 각 요건을 충족한 경우를 가정한 예시입니다.

기존 재산세 과세가액: $300,000
언니 사망일 집 시가: $1,000,000
동생의 향후 매각 가격: $1,030,000

재평가 제외가 적용되면 기존 재산세 과세가액을 계승할 수 있습니다. 별도로 전체 취득가액이 $1,000,000으로 조정된다면, 단순 매각 차익은 $30,000입니다.

실제 과세 차익과 납부세액은 매각비용, 개량비, 감가상각 등 관련 항목을 반영해 계산합니다.

지금 지분을 주는 것은 증여인가요?

동생이 대가를 지급하지 않고 현재 소유 지분을 받는다면, 일반적으로 생전 증여에 해당합니다.

재산세 재평가가 제외된다고 연방 증여세 신고까지 제외되는 것은 아닙니다.

2026년 연간 증여 공제는 수증자 1인당 $19,000입니다. 미국 시민권자 또는 증여세상 미국 거주자가 이를 초과하는 지분을 증여하면, 일반적으로 증여자가 Form 709를 제출해야 합니다.

증여세에서 말하는 거주자는 domicile(주소지) 기준이며, 소득세상 거주자와 반드시 같지는 않습니다.

신고하면 반드시 세금을 내나요?

그렇지는 않습니다.

2026년 기본 평생 증여·유산세 공제는 $15,000,000입니다. 과거 증여 내역 등을 반영한 적용 가능 공제가 충분하면, Form 709를 신고하되 현재 납부할 증여세는 $0일 수 있습니다.

예를 들어 대출이 없는 $1 million 집에 동생을 같은 지분의 joint tenant로 추가하면 1/2 지분의 증여가 될 수 있습니다. 다만 실제 신고 가액은 모든 부분 지분이 일정한 가치를 가진다고 가정하지 말고, 적절한 평가와 세무 조언을 받아 정해야 합니다.

계산에는 실제 증여 지분 가액과 대출 조건, 같은 해 같은 사람에게 한 다른 증여, 과거 신고, 시민권·세법상 거주자 여부가 영향을 줍니다. 또한 해당 공동소유 재산이 나중에 증여자의 유산에 포함되는 경우, 생전 증여와 사망 시 유산세 계산의 중복 방지 규칙까지 함께 검토해야 합니다.

출처: IRS Form 709 Instructions, IRS: What’s New—Estate and Gift Tax

이름을 추가하기 전에 확인할 점

공동명의는 단순한 수익자 지정이 아닙니다.

동생이 현재 소유권을 받습니다.
언니 혼자 취소해 동생 지분을 되찾을 수는 없습니다.
집 전체의 매각·재융자에 공동소유자의 협조가 필요할 수 있습니다.
동생의 채무나 채권자 문제가 지분에 영향을 줄 수 있습니다.
한쪽이 지분을 처분하거나 joint tenancy를 해소하면 예정했던 생존자 승계 결과가 달라질 수 있습니다.

기존 대출의 명의 이전 조건과 배우자 등 다른 사람의 권리도 함께 확인해야 합니다.

준비해 두면 좋은 자료

전문가에게 검토를 요청할 때는 다음 자료가 도움이 됩니다.

현재 집 deed
구입 당시 자금과 대출 관련 기록
이후 대출 원금·증축·개량 비용 부담 내역
두 사람의 실제 거주를 보여 주는 자료
과거 증여세 신고서
임대·감가상각 기록이 있다면 해당 자료

형제자매가 함께 사는 집이라면 joint tenancy는 검토할 가치가 있는 선택지입니다. 다만 재산세 제외 여부, 증여세 신고, 전체 step-up 가능성을 하나의 계획으로 함께 검토한 뒤 등기를 변경하는 것이 좋습니다.

공식 참고 자료

이 글은 일반적인 교육·정보 제공을 위한 자료이며 개인별 법률·세무 의견이 아닙니다. 명의 변경 전에는 상속 전문 변호사와 관련 세무 경험이 있는 CPA에게 본인의 조건을 확인하세요.